Как построить жилой дом с реальной экономией! (Александр Волынцев). Какую квартиру лучше купить в складчину

Инвестиции. Коммерческая недвижимость как объект инвестиций до недавних пор оставалась практически недоступной для частных лиц. Сегодня этот вопрос решен отдельными компаниями, а на новый рынок готовятся выйти очередные участники.

Рынок стал взрослым. По оценкам аналитиков, рынок московской коммерческой недвижимости становится все более профессиональным и устойчивым к резким конъюнктурным колебаниям. Другими словами, сегодня, работая на нем, можно рассчитывать на стабильный доход. Еще в марте нынешнего года международная консалтинговая компания Cushman & Wakefield включила Москву в пятерку самых дорогих городов мира по стоимости квадратного метра офисной площади. По этому показателю столица России приблизилась к Лондону, Токио, Парижу и Нью-Йорку. По подсчетам экспертов компании Colliers International, ставки аренды офисных помещений в Москве в 2001 году выросли в среднем на 10%, в 2002-м - только на 2-3%. Замедление темпов роста ставок связано со значительным увеличением объемов нового строительства, которые в 2002 году на 30% превысили прошлогодний уровень. А в 2003 году рост объемов ввода в эксплуатацию офисных площадей классов "А" и "В", как ожидается, составит еще 25%. С учетом этого фактора, в Colliers International прогнозируют стабилизацию арендных ставок в течение двух-трех ближайших лет.

С учетом тенденции расширения региональных и международных торговых сетей и ожидания прихода в Россию новых международных операторов прогнозируется сохранение спроса и на качественные торговые помещения с удачным месторасположением. Между тем растет и предложение таких объектов, в результате чего, по информации Colliers International, уже в прошлом году арендные ставки в профессиональных торговых центрах стабилизировались. В целом, по оценкам специалистов компании, доходность инвестиций в коммерческую недвижимость постепенно снижается и сегодня составляет в среднем около 13-15% годовых для наилучших офисных объектов. При этом в 1998-1999 годах она достигала 25%, в 2000-м - 22-23%, в 2001-м - 20%, в 2002-м - 17%.

Fleming покупает Москву. Профессиональный уровень развития, которого достиг московский рынок коммерческой недвижимости, привлекает крупных западных инвесторов. Так, летом нынешнего года британская компания Fleming Family & Partners объявила о создании фонда для инвестиций в столичную недвижимость. Предполагаемый объем инвестиций, которые планируется направить в первую очередь в офисные здания класса "А" в историческом центре Москвы, составляет около $60 млн. Технология работы следующая. Компания покупает здание с арендаторами и управляет им в течение определенного срока. Инвесторам периодически выплачиваются своего рода дивиденды. За несколько лет повышается капитализация объекта, после чего он продается. Сегодняшняя доходность подобных инвестиций оценивается экспертами на уровне примерно 20% годовых.

Возможность вложить капитал в коммерческую недвижимость и получать стабильный доход с одного из самых надежных активов имеют и индивидуальные инвесторы. На этом рынке работает уже несколько посредников. В их числе - один закрытый паевой инвестиционный фонд.

Недвижимость идет на биржу. Закрытый "Первый инвестиционный фонд недвижимости" под управлением компании "Конкордия - эссет менеджмент" привлек средства инвесторов в марте 2003 года. В отличие от консервативного Fleming Family & Partners, российский ПИФ ориентирован на инвестиции в более рискованные, но вместе с тем и потенциально более доходные объекты. А именно: в девелоперские проекты на стадиях готовности основной документарной базы. То есть на средства фонда ведется строительство объектов с последующей их сдачей в аренду. По оценке специалистов "Конкордии", доходность таких проектов может составлять от 25 до 70% годовых в зависимости от сектора и региона инвестирования. В период первичного размещения в фонд принимались взносы в размере от 16 млн рублей. Изначально планировалось, что инвестиции российского ПИФа будут втрое "длиннее" британских. Они были рассчитаны на 15 лет - датой окончания действия доверительного управления было определено 18 марта 2018 года. Однако в сентябре в правила фонда были внесены изменения, и "длина" его инвестиций была сокращена до пяти лет.

В течение срока действия ПИФа пайщики ежегодно будут получать "дивиденды", размер которых составит 80% от годового прироста стоимости пая. По данным "Конкордии", за прошедшие полгода этот прирост составил 12%, или 24% годовых (в рублях). "Зафиксировать" полученную прибыль можно и раньше установленного срока - правила ПИФа допускают свободное обращение его паев. Сегодня паи "Первого инвестиционного" включены во внесписочный лист ММВБ, а с января 2004 года по ним должны начаться организованные торги. Купить паи пока можно лишь у их нынешних владельцев. Однако в конце нынешнего - начале будущего года фонд планирует провести дополнительное размещение бумаг на сумму в пределах 1 млрд рублей. Как сообщили журналу "Финанс." в "Конкордии", минимальный входной порог для новых инвесторов будет по крайней мере не ниже мартовского.

Кроме "Первого инвестиционного", на рынке работает еще один специализированный ПИФ - "Паевой фонд недвижимости" под управлением УК "Профессионал". Однако недвижимости в нем нет.

Курортные инвестиции. Группа компаний ЮМАКО также планирует организовать несколько закрытых паевых фондов, средства которых будут направляться на строительство гостиничных объектов и развитие инфраструктуры размещения туристов. Они будут работать в рамках программы развития гостиничной инфраструктуры города Сочи. На форуме "Кубань-2003", который пройдет 9-12 октября, будут презентованы три проекта в форме инвестиционных резюме. Программа предполагает освоение более 50 земельных участков на территории Большого Сочи. Планируется, что ПИФы "Курорта" станут одним из механизмов реализации этого проекта. По словам специалиста отдела по связям с общественностью группы ЮМАКО Романа Накашидзе, их пайщиками смогут стать как юридические, так и физические лица. Предварительно стоимость "входного билета" составит 10 млн рублей. В перспективе планируется организовать и биржевое обращение паев этих фондов.

Доходность с гарантией. Кроме участия в паевых инвестиционных фондах, инвестировать средства в коммерческую недвижимость можно и другим способом. Так, компания "Группа Тоннэкс" в ноябре запускает обновленную версию проекта "Доходный метр". Суть его в следующем. "Тоннэкс" привлекает пул инвесторов, аккумулированные средства которых вкладываются в коммерческую недвижимость (в первую очередь - в офисную и торговую в пределах МКАД). Приобретенные объекты передаются управляющим компаниям, которые занимаются поиском арендаторов и обеспечивают обслуживание недвижимости. Инвесторы же приобретают акции компании, владеющей правами на недвижимость, становясь, таким образом, ее совладельцами. Управляющие объектом обеспечивают "титульной" компании доход от инвестиций в квадратные метры, часть которого ежеквартально либо ежегодно будет выплачиваться инвесторам. По сути - это дивиденды, размер которых зафиксирован в договоре компании, управляющей проектом ("Группа Тоннэкс"), с инвестором на уровне 15-17% годовых от суммы вклада в долларах США (после уплаты всех налогов) и не зависит от фактических результатов финансовой деятельности компании. По словам директора "Тоннэкса" Андрея Ткаченко, таким образом снимается бизнес-риск для индивидуальных инвесторов. Договор, фиксирующий регулярно выплачиваемый доход, заключается сроком на три года. Если по его истечении кто-либо из соинвесторов примет решение о выходе из проекта, управляющая компания обязуется найти покупателя на принадлежащие ему акции либо на весь объект и организовать его продажу. В любом случае, как заявил Андрей Ткаченко, сумма взноса будет выплачена инвестору в полном объеме. При этом полученные дивиденды возвращать не потребуется. "По умолчанию" же договор пролонгируется еще на три года.

Решившись участвовать в проекте, стоит согласиться принять на себя определенные риски, как, например, риск ликвидности. Типовой договор не предусматривает возможности возврата вклада ранее чем через три года, поэтому инвестору при необходимости придется продавать свои акции. Впрочем, их покупателями, по словам Андрея Ткаченко, скорее всего охотно станут сама управляющая компания или соинвесторы. Что касается риска неудачных инвестиций, то он в этой программе, как утверждает руководство "Тоннэкса", сведен к минимуму. Как правило, на средства инвесторов будет приобретаться недвижимость, уже сданная в долгосрочную аренду. Поэтому реальную доходность инвестиций легко можно будет просчитать. Регулярность дивидендных выплат дополнительно гарантируется резервным фондом, который формируется из части прибыли, полученной от управления недвижимостью. Этот же фонд будет использован, если при конечной продаже объекта не удастся выручить сумму, достаточную для возврата всех инвестиционных вкладов. Однако, как утверждает Андрей Ткаченко, вероятность подобной ситуации крайне мала и сопоставима с вероятностью системного экономического кризиса, который воздействует на все отрасли.

С ноября "входной билет" в "Доходный метр" будет стоить $30 тыс. Максимальная сумма инвестирования не ограничена. Но скоро в программе смогут поучаствовать и менее состоятельные граждане. В начале будущего года "Тоннэкс" планирует формирование закрытого ПИФа недвижимости, минимальная сумма инвестиций в который предварительно не превысит $5 тыс. После формирования фонда будет решаться и вопрос о выводе его паев на организованный биржевой рынок.

Жить в снимаемой квартире (как, впрочем, и в своей собственной) лучше, если эта квартира находится в вашем распоряжении полностью. Но на такое комфортное существование средств хватает далеко не всем, и тогда приходится арендовать вскладчину. Как это? С этой темой постарался разобраться «Соб.ру».

Описываемое явление имеет очень длительную историю. К примеру, два популярных литературных героя, Холмс и Ватсон, познакомились как раз потому, что не могли самостоятельно оплачивать апартаменты на Бейкер-стрит — потребовались их совместные финансовые усилия. Ну а во второй половине ХХ века, с ростом общей мобильности людей, в США и Европе (особенно) стало совершенно в порядке вещей кооперироваться со знакомыми, малознакомыми, а иногда и совсем незнакомыми людьми для совместной аренды.

В нашей стране подобная практика, вспоминает Мария Жукова, директор компании «МИЭЛЬ-Аренда» , появилась в 2007 году — она стала реакцией на резкий рост цен на съемное московское жилье. После 2014 года первоначальная причина (дороговизна) стала уменьшаться. Однако еще больше сократились и доходы потенциальных арендаторов, так что актуальность совместной аренды сохранилась. На сегодня, по данным риэлторских компаний, до 30% обращений к ним исходят от потенциальных снимающих, которые хотели бы найти жилье совместно с другими людьми. Реальных сделок меньше — прежде всего потому, что собственники недвижимости подобную практику не приветствуют. Впрочем, реальная ситуация на рынке ведет к тому, что многие из них (особенно если квартира большая, расположена в не лучшем районе и с не самыми хорошими ремонтом и мебелью) в итоге соглашаются. Понимание того, что лучше все-таки сдать квартиру такой компании, чем не сдать вообще, приходит обычно после 3-4 месяцев безуспешных попыток найти «нормальных» арендаторов.

Одинокий снимающий желает познакомиться

С кем совместно снимать? Проще всего ответить на этот вопрос тем, у кого уже есть подобные знакомые. Весьма просто решают проблемы студенты — поспрашивать в своей группе или на курсе. А если у вас таких знакомых нет? Или вы сознательно не хотите обывательствовать с теми, с кем учитесь/работаете? В этом случае простейший путь — специализированные сайты интернете. На запрос «совместная аренда жилья в Москве» поисковик моментально выдал несколько десятков веб-площадок, где опубликованы соответствующие объявления. На некоторых они даже не просто «свалены в кучу» — есть еще и сортировка по полу, возрасту, роду занятий.

Правда, как говорят знающие люди, найти компаньонов — далеко не самое сложное. Гораздо труднее выбрать из них тех, совместное существование с кем не станет мучением…

Что обсудить с соседями?

Возможные конфликты, способные отравить совместную аренду, хорошо известны:

— сексуальные домогательства. Вариант, кстати, не очень частый, но «тяжелый» — в том смысле, что здесь вряд ли возможно потом договориться, единственный вариант — съехать подальше от такого человека. Стоит отметить, что большинство снимающих хотят видеть своими компаньонами женщин. Обычно причины здесь совершенно иные (прекрасный пол в целом аккуратнее, чистоплотнее — хотя возможны, разумеется, исключения), но в каждом конкретном случае нужно обязательно проговаривать, почему вашему потенциальному компаньону нужна именно женщина, и какой смысл он вкладывает в слова «совместное проживание»;

— размеры долей оплаты. Комнаты в квартирах редко бывают абсолютно одинаковыми по размеру и обстановке — следовательно, вопрос о том, кто сколько платит, тоже может стать причиной разногласий;

— график жизни. Один человек привык ежевечерне ложиться спать в 22.00, для другого в порядке вещей застолья ночи напролет. Нельзя сказать, что позиция одного — «правильная», другого — нет. Просто таким людям лучше не селиться в одной квартире;

— поддержание чистоты. Один считает, что мыть пол нужно ежедневно, другому протирать пыль раз в полгода — слишком часто. Каждый, конечно, вправе жить как ему нравится в своей комнате, но ведь в квартире есть еще и кухня, коридоры, санузлы и т.п., и порядок уборки в них обязательно станет источником конфликтов;

— личная жизнь. Есть люди, считающие, что снимаемая квартира в этом смысле полностью «закрыта»: никого приглашать нельзя, все приключения происходят где-то в других местах. Другие же не видят ничего предосудительного в том, чтобы пригласить кого-то в свою комнату. Опять-таки, не будем вставать на чью-либо сторону — просто отметим, что совместное существование тут будет осложнено…

«Поскольку совместное проживание нескольких разных людей может повлечет за собой конфликтные ситуации, соседи должны, как минимум, вести примерно одинаковый образ жизни, иметь схожие вкусы и увлечения и не страдать маниакальным синдромом чистоты», — подводит итог Мария Жукова . От себя добавим, что все перечисленные выше вопросы надо заранее обсудить с вашими потенциальными компаньонами. Значительно лучше сразу и честно расставить все точки над «i», чем постесняться, а потом либо мучиться, либо искать себе новое жилье.

О пользе самостоятельности

И в заключение — пару слов о взаимоотношениях с хозяином квартиры. Поскольку собственники недвижимости, как уже говорилось, не очень любят совместный съем (а иногда и соглашаются, но требуют за это повышенную плату), у снимающих возникает искус объявить себя большой семьей. Однако специалисты советуют так не поступать. Дело в том, информация о составе проживающих фиксируется в арендном договоре. Так что замена жильца даже одной комнаты — это несоблюдение условий, что дает арендодателю право расторгнуть договор и выгнать всю честную компанию.

Но главное даже не это. Допустим, хозяина вы «уболтаете» — объясните, что «семья» у вас такая подвижная, одни приезжают, другие уезжают. И халупу свою, дорогой квартировладелец, никому кроме нас за такие деньги сдать не сумеете… Но, если вы «семья» — значит, нужно платить каждый месяц за всю квартиру. Получается, что если один из снимающих съехал (или даже продолжает жить — просто платить не может или не хочет), покрывать его долю придется вам. Куда честнее и разумнее с самого начала объявить хозяину, что все вы — разные люди, никакими узами не связанные. И лично я собираюсь платить только за свою комнату, а ваши, арендодатель, взаимоотношения с другими снимающими меня не касаются.

Часто в Москве людям приходится снимать квартиры не полностью, а по комнатам — или у собственников жилья, или в складчину. Счастливые (и не очень) съемщики поделились с «Домом» своим опытом аренды «совместных» метров.

По словам директора компании «МИЭЛЬ-Аренда» Марии Жуковой , соседи по комнатам — это всегда некоторая опасность: несмотря на то, что каждый проживает в своей комнате, им приходится делить зоны общего пользования — кухню, коридор, ванную и так далее.

«Случаев, когда соседские отношения не сложились, огромное количество: сосед регулярно не убирает посуду, не выносит мусор, слушает музыку, приводит ночных гостей, проводит по 40 минут в ванной по утрам, когда всем надо собираться на работу, время от времени ест чужие продукты», — перечисляет эксперт самые распространенные причины раздора в «коммуналках».

Также нередко причиной ссор становятся домашние животные — особенно внезапно появляющиеся. «Один из наших клиентов-арендаторов комнаты, вернувшись из двухнедельного отпуска, обнаружил, что у него не осталось ни одной пары обуви. Оказалось, что ее уничтожил новый щенок хозяйки квартиры. Не сумев добиться от нее справедливого решения проблемы, жилец нашел себе новую квартиру, с жестким условием — никаких собак», — рассказывает Жукова.

Довольно часто главными фигурантами в разногласиях становятся девушки: именно женщины по своей природе имеют склонность к бурному проявлению эмоций. И нередко, по словам председателя совета директоров «БЕСТ-Новострой» Ирины Доброхотовой, совместно проживание приводит к серьезным ссорам даже давних подруг.

«Совместная аренда двухкомнатной квартиры довольно быстро положила конец дружбе двух девушек-однокурсниц, приехавших покорять Москву по окончании нижегородского вуза. К моменту переезда в столицу они дружили больше пяти лет, даже работать устроились в одну компанию. Однако к совместному быту подруги оказались не готовы. Постоянные стычки и ссоры («Сегодня была твоя очередь убирать! А нельзя ли сделать музыку потише? Почему ты разбрасываешь свои вещи даже в моей комнате?») не просто привели их к мысли разъехаться — девушки разошлись по жизни окончательно и бесповоротно», — отмечает Доброхотова.

Похожей историей поделилась переехавшая из Рязани в Москву Нина: «Первое время снимала «двушку» с хорошей знакомой из школы — у каждой по комнате, платили пополам. Практически с первого дня проживания к нам в гости стали приезжать общие знакомые — веселые студенты, которые любили алкоголь. Они били посуду, свинячили всюду, ели наши продукты, и даже спали где попало. Бывало, усну одна, проснусь — а рядом на моей кровати (она была огромная) спит кто-нибудь Я очень рано вставала на работу, и, конечно, меня все это, мягко говоря, не радовало. В итоге я ограничила доступ в свою комнату, врезав дверной замок».

«Спустя полгода ко мне приехали на одну ночь друзья, проездом, — продолжает рассказ Нина. — После этого моя соседка заявила о пропаже пятитысячной купюры и каких-то сережек… Однако спустя несколько дней сережки нашлись, в существовании же купюры я вообще сомневаюсь». В общей сложности такое «дружеское» соседство продолжалось чуть больше года. Все закончилось тем, что соседка внезапно объявила: они обязаны освободить квартиру — сама договорилась с хозяевами. «Вот уже два года понятия не имею, где и как живет эта «подруга»«, — заключает Нина.

Другой историей женских соседских разногласий делится Екатерина. Правда, в ее случае соседки, наоборот, чрезмерно тихие: «Я снимаю комнату в «трешке» с двумя девушками. Соседки у меня очень чистоплотные, даже слишком. Они, например, постоянно делают мне замечания, что я не выношу мусор или не наливаю воду в фильтр — я только недавно поняла, что мусор нужно выносить даже тогда, когда пакет заполнен наполовину. А еще они не переносят громкие звуки: одна девушка ложится спать в десять вечера, и жалуется, если кто-то гремит ключами или громко «топает» в коридоре».

«Как-то в пятницу поздно вечером я пришла домой со своим другом, — вспоминает Екатерина. — Ближе к двум часам ночи я пошла в душ, но ванная была занята — в течение, примерно, получаса. Я выходила несколько раз в коридор, и в результате девушка, у которой проблемы со сном, вылетела в коридор и начала орать, что я «создаю шум, мешаю спать, теперь из-за меня она будет невыспавшкйся и вообще нужно предупреждать заранее, если хочу приводить гостей». В ту ночь я все же приняла душ, но любительница поспать потом зачем-то заперлась в ванной и не выходила оттуда до восьми утра После этого со мной не разговаривали около двух недель. В квартире повесили правила поведения: не шуметь после 22.00, предупреждать о гостях и тому подобное».

Мария Жукова приводит менее скандальный пример недопонимания между соседками: «Квартиру снимали две молодые девушки, одна из которых писала стихи. Поэтесса каждый вечер приходила к своей соседке читать ей свои произведения. В силу своего мягкого характера, слушательница не могла ей отказать. В какой-то момент, устав от обилия поэзии, она предпочла переехать».

А Елена рассказывает о совместном съеме «трешки» с участием мужчин: «Мы с парнем три года снимали комнату в трехкомнатной квартире, причем одна комната была проходная, в ней все три года с нами жил однокурсник парня. Он любил поиграть в онлайн игру «дота», был одинок и неприхотлив, в общем, раскладушка в проходной комнате его не смущала. А вот третья комната была какой-то несчастливой».

Сначала в ней вместе с Еленой, ее парнем и любителем «доты» жила очень чистоплотная девушка. «Первое время все шло гладко — вместе ужинали, делали уборку в выходные. Потом соседка начала просить мыть за собой посуду сразу же после того, как мы поедим. Потом чистить плиту сразу после готовки. Затем ее начала раздражать каждая пылинка», — вспоминает она.

Следующая соседка оказалась, наоборот, грязнулей, конфликты с ней тоже закончились ее отъездом. А с любимой соседкой компании однажды произошла весьма забавная история, которую ребята до сих пор вспоминают со смехом: «Как-то раз мы вернулись домой очень поздно, зная, что нашего мальчика из проходной комнаты не будет. Было около пяти утра. В темноте я услышала какой-то странный звук и включила свет. В проходной комнате, на полу, завернувшись в матрас, сидела наша соседка, пила из горла виски и плакала. Нам пришлось уложить ее на этот же матрас и увезти в нашу комнату на нем же — в своей комнате она спать отказывалась, потому что там все было в шариках из антистресс-игрушки, которую она порвала».

Владимир вспоминает свой опыт съема комнаты в Москве, который продлился сравнительно недолго: «Утром полкило вечерней колбасы, оставленной в холодильнике, могло превратиться в одну треть, медленно испарялось молоко, кефир, соки. Бывало, шампунь заканчивался после открытия через два дня. Но последней каплей стала шумная вечеринка у соседей, в финале которой ко мне в комнату ворвалась нетрезвая женщина в два раза старше меня с явными «романтическими» намерениями. Я съехал в отдельную однушку и больше комнаты не снимал».

Случаются при совместной аренде жилья и позитивные истории. Одной из них поделился генеральный директор ГК «Недвижимость в Петербурге» Николай Лавров: «Дело было в сентябре. Наш клиент очень хотел снять квартиру в зеленом дворе, и непременно с яблонями. Нашли мы ему комнату с адекватными соседями. Через недели две клиент звонит и негодует: «Вы куда меня поселили? Здесь постоянно орудуют угонщики машин. У меня сигнализация каждую ночь срабатывает, соседи волком смотрят, потому что спать невозможно». Конечно, угонщики — не наша квалификация, но ситуация показалась странной: какой угонщик в здравом уме будет каждую ночь пытаться взломать одну и туже машину, тем более с сигнализацией? В общем, поехали мы к клиенту. Вечер, тишина, общаемся. И вот, срабатывает сигнализация. Подходим к балкону — нет никого возле машины. Вышли на улицу, подошли к машине, в этот момент на нее упало яблоко, и сигнализация сработала снова. Клиент решил квартиру не менять, а просто убрать машину из-под яблони. А мы, честно говоря, удивились не столько недогадливости клиента, сколько терпимости соседей».

Ирина Доброхотова вспоминает и совсем радостную историю: «Девушка 22 лет сняла комнату у интеллигентной пожилой женщины, бывшего преподавателя одного из московских вузов. С хозяйкой они быстро нашли общий язык, соседствовали мирно, помогали друг другу делом или советом. А через полгода в квартире появился внук хозяйки, вернувшийся из армии, занял свою (третью в квартире) комнату и влюбился в квартирантку. В общем, дело закончилось женитьбой, наймодатель обрела в лице нанимателя родственницу, а наниматель — законного мужа и московскую прописку по месту жительства супруга».

Нет похожих постов.

Покупка недвижимости по фракционной схеме уже давно популярна в Европе и США.

Фото: Depositphotos/elenathewise

Купить зарубежную недвижимость на берегу моря за 400 тыс. руб. сегодня очень легко. Для этого можно воспользоваться фракционной схемой покупки недвижимости или, проще говоря, покупкой зарубежной недвижимости в складчину. Эксперты рассказали "РБК-Недвижимости" о преимуществах и недостатках такой формы владения жильем.

По данным международного агентства недвижимости "Сфера Групп", около 10% апартаментов на болгарском побережье приобретается в долевую собственность гражданами, не связанными родственными отношениями. Так называемый " фракционный" формат владения жильем (fractional ownership properties), распространенный в Европе и США, набирает обороты популярности и в Болгарии, в том числе среди покупателей из России.

Вкратце схема покупки недвижимости в складчину выглядит следующим образом. Как правило, от двух до пяти семей, объединившиеся в синдикат, приобретают просторные качественные апартаменты на береговой линии. Недвижимость оформляется в долевую собственность. Данные о каждом владельце заносятся в государственный реестр недвижимости, то есть государство гарантирует легальность инвестиции.

Каждый из совладельцев вправе пользоваться жильем в полном объеме, но в ограниченный период времени. Периодичность проживания устанавливается участниками синдиката по взаимной договоренности. То есть, например, при продолжительности летнего сезона 90 дней каждая из пяти семей сможет проводить в апартаментах около 18 дней. График пользования объектом ежегодно корректируется.

"Покупатели фракционной недвижимости становятся полноправными владельцами определенной части здания, что подтверждается всеми юридическими документами, и в любой момент они могут ее продать, завещать по наследству и т.д. Данная схема применяется в основном по отношению к курортной недвижимости, где время пребывания ограничено несколькими неделями в год, - объясняет директор департамента элитной жилой недвижимости Knight Frank Russia & CIS Елена Юргенева. - Когда инвестор приобретает такую недвижимость по традиционной схеме, он выплачивает ее стоимость целиком, хотя пользуется своей собственностью лишь часть времени. В случае фракционного владения инвестор имеет возможность оплатить лишь часть объекта".

"В отличие от скандально известного таймшера, приобретается объект недвижимости, а не время пользования им, - отмечает эксперт по зарубежной недвижимости "Сфера Групп" Наталья Снегирева. - При желании совладелец апартаментов может передать право пользования жильем в определенный отрезок времени туристам. При этом уровень доходности на инвестированный капитал будет сопоставим с доходностью банковских депозитов. А если цены на недвижимость будут расти, то на продаже доли можно будет еще и заработать. При этом совладельцы пользуются преимущественным правом выкупа долей у других участников синдиката. Возможен вариант, при котором гарантии выкупа доли может предоставить застройщик жилого комплекса либо управляющая компания".

По словам Натальи Снегиревой, фракционная схема покупки недвижимости позволяет прагматично разделить затраты на приобретение объекта. Например, апартаменты стоимостью 40 тыс. евро становятся доступны семье, располагающей бюджетом в размере 13-14 тыс. евро. Кроме того, затраты на содержание актива в межсезонье также пропорционально распределяются между участниками синдиката.

Впрочем, как говорит президент компании Storm Properties Майкл Белтон, продать долю в такой недвижимости будет довольно проблематично, так как агенты при продаже часто берут огромные комиссии. "Лучше обратиться к услугам профессиональных операторов, которые будут управлять объектом, оплачивать счета, помогать с оформлением необходимых документов и т.д. Это поможет избежать многих проблем в будущем", - советует эксперт.

"Помимо Болгарии, фракционная форма покупки очень популярна в Испании и Греции, - продолжает дискуссию управляющий партнер компании Delta Estate Елена Земцова. - В этих странах фракционная схема недвижимости обойдется дешевле всего, от 40 до 150 тыс. долл. в зависимости от доли в собственности и места расположения объекта. Предлагаемые доли, как правило, составляют от 1/12 до 1/4".

Впрочем, как говорит Елена Юргенева из Knight Frank, данная форма собственности не получила широкого распространения среди россиян, поскольку многие наши соотечественники уже имеют негативный опыт, связанный со схемой таймшер, и боятся пробовать что-то новое. Российские покупатели предпочитают приобретать объекты в собственность и отдыхать в удобное для них время, а в остальное время - сдавать курортную недвижимость в аренду.

Вера Козубова

Ни для кого не секрет, что многие дома, дачи, коттеджи строятся в складчину с родственниками: братьями, сестрами, племянниками и родителями. Такой дом возвести совместно гораздо проще, а главное - менее накладно. Как правило, не пользуясь услугами строительных фирм и самостоятельно выполняя все необходимые работы, можно сэкономить до 50 % средств. Но жизнь, как известно, течет своим чередом, и спустя какое-то время счастливые новоселы могут превратиться в непримиримых врагов на почве раздела некогда дружно построенного дома. О том, что нужно знать при совместном строительстве, чтобы избежать проблем при предъявлении на него прав в будущем, рассказывает адвокат Олег Сухов ( ).

Простой договор непростых товарищей
Прежде всего, во избежание конфликтов, необходимо заключить договор простого товарищества (гл. 55 ГК РФ), который порождает режим общей долевой собственности между родственниками, объединяющими средства и усилия для совместной цели - строительства жилого дома. Итак, товарищи вносят вклады, которые предполагаются равными, если иное не будет определено в договоре. Вкладом каждого из участников строительства могут быть не только деньги, но и любое другое имущество: например, земельный участок одного из товарищей, на котором будет возведено будущее строение, либо строительные материалы, оставшиеся от разбора жилого дома, принадлежащего другому родственнику, и даже профессиональные навыки в строительстве или деловые связи кого-то из родных. Каждый товарищ должен внести вклад в общее дело.

Что прописать в договоре
«При заключении договора необходимо детально описать вклады каждого участника и формы внесенных долей, также должны быть указаны сроки и порядок внесения, так как определение долей в общей собственности основано именно на оценке вкладов, рассказывает адвокат Олег Сухов. - Кроме того, не стоит забывать о пункте, регламентирующем ведение совместной деятельности и учет совместных операций. Однако общецелевой характер отношений в товариществе родственников вовсе не означает, что они не отвечают друг перед другом за надлежащее исполнение обязательств. Если один участник обязался в качестве вклада передать имущество в пользование, а дугой участвует в договоре, выполняя работы, то первый отвечает за своевременность передачи и соответствие передаваемого имущества оговоренным условиям, а ко второму можно предъявить требования о качестве и сроках выполнения строительства. Таким образом, если убытки причинены одним из участников стройки, то они должны им же и возмещаться, а не распределяться между всеми сторонами. Так, по одному из дел Мосгорсуд, отменяя решение суда первой инстанции о распределении суммы удорожания строительства между всеми участниками, указал, что, поскольку удорожание строительства вызвано действиями только одного из участников, просрочившего передачу строительных материалов, именно он должен возмещать причиненные этим убытки всем остальным», - замечает адвокат Олег Сухов.

Привлечение посторонних в строительство
Если товарищи-участники намерены пригласить третьих лиц, например, строителей, и заключить договор подряда на возведение дома, то заказчиками должны стать все, так как по завершении большой стройки дом будет разделен на заранее определенные доли. Подписать сам договор строительного подряда и следить за его исполнением могут как все товарищи, так и один из участников, в данном случае полномочия данного товарища совершать сделки от имени всех остальных удостоверяются доверенностью.

Если строительство прекращается
Часто случается так, что некогда сплоченная команда родственников решает прекратить строительство на полпути и вовсе не достраивать дом. Что делать в таком случае? Какие последствия для товарищей влечет расторжение договора?

«Если решение о досрочном расторжении договора принимается в отношении всех товарищей, то каждый приобретает право на долю в незавершенном строительством объекте, судьба которого должна определяться по правилам статьи 252 ГК РФ. Вот яркий пример из судебной практики: братья заключили договор о совместной деятельности по строительству жилого дома, и каждый внес обусловленный договором вклад, однако по прошествии времени дом решили не достраивать и договор расторгли в судебном порядке. После этого один их них обратился в суд с иском о признании за ним права собственности на долю в незавершенном строительством доме и о выделении этой доли в натуре. Суд первой инстанции в иске отказал, сославшись на то, что в связи с расторжением договора истец вправе требовать только возврата денежных средств, переданных сотоварищу в период действия договора. Однако президиум Мосгорсуда, отменяя данное решение, обоснованно указал, что незавершенное строительством здание в случае прекращения договора становится объектом права общей долевой собственности товарищей. Расторжение договора не влечет прекращения права общей собственности, поэтому каждый из бывших товарищей вправе ставить вопрос об определении его доли и ее реальном выделе», - подчеркивает адвокат Олег Сухов.

Товарищ покидает стройплощадку
Другая ситуация возникает, если договор расторгается только в отношении одного из товарищей, но сохраняет силу в отношении других. Однако при определении долей в праве собственности судебная практика неоднозначна: одни суды исходят из соотношения вкладов, фактически сложившегося на момент расторжения договора, что абсолютно справедливо, другие - из соотношения, предусмотренного в договоре.

«Приведу еще один интересный случай из практики. Трое родственников объединились для строительства загородного коттеджа, где каждый должен был профинансировать третью часть стоимости строительства. Соответственно, по завершении стройки каждый получал по 1/3 доли, то есть вклады каждого в совместную деятельность были определены как равные. Двое полностью профинансировали свою долю, а третий - лишь наполовину. Суд принял решение о расторжении договора в отношении данного участника и возврате ему той суммы, которую он перечислил согласно своему вкладу (50%). После того как дом был достроен оставшимися двумя, третий товарищ обратился в суд с иском о признании за ним права на долю в построенном доме, соответствующую внесенному вкладу, и о ее выделении в порядке раздела общей собственности. Суд в иске отказал, сославшись на то, что расторжение договора и выплата компенсации исключили возможность приобретения им в будущем права собственности на результат совместной деятельности», - резюмирует адвокат Олег Сухов.

Таким образом, грамотно составленный договор между родственниками должен предусматривать не только детальное описание вкладов каждого и порядок определения долей в праве общей собственности по завершении строительства, но и последствия расторжения и изменения договора, что поможет значительно сократить вероятность долгих судебных тяжб между родственниками при совместном строительстве недвижимости.

Совместное приобретение жилья – весьма популярная операция на столичном рынке недвижимости. Тенденции таковы, что покупка квартиры в складчину отмечается в каждой десятой сделке купли-продажи жилых объектов в Москве. Городская Служба Недвижимости решила не обходить стороной этот факт, и сегодня мы предлагаем вам публикацию, в которой будут рассмотрены мотивы совершения подобных сделок, их преимущества и недостатки, особенности процедурных моментов.

Кому интересна покупка квартиры в складчину?

К приобретению жилой недвижимости в совместную собственность прибегают, чаще всего, в двух случаях:

• необходимость в собственном жилье для личных нужд;
• желание инвестировать в объект, с целью получения прибыли при дальнейшей перепродаже.

Первый вариант практикуется как на первичном, так и на вторичном жилищном рынке. Например, общее жилье покупается при заключении брака самими молодыми супругами. Или квартира приобретается родителями молодоженов и оформляется на участников сделки в долях, соответствующих размерам их вложений. Как вариант, совладельцами жилплощади становятся близкие родственники (реже хорошие друзья), предпочитающие проживать вместе и копить деньги на покупку отдельного жилья, чем оформлять ипотеку и платить проценты банку.

Что касается второго, то покупка недвижимости в совместную собственность с целью инвестирования и получения финансовой выгоды распространена исключительно на первичном рынке. Квартиры в новостройках приобретаются еще на стадии котлована, когда их цена минимальна, с намерениями выиграть до 30-40 % их конечной (максимальной) стоимости, при продаже после введения дома в эксплуатацию.

Для реализации подобных проектов нередко объединяются совершенно чужие друг другу люди. Сегодня в сети существуют специализированные форумы, на которых желающие могут найти партнера для совместной покупки квартиры в новостройке, чтобы впоследствии выгодно ее продать и разделить «навар».

Наибольшую прибыль получают инвесторы, имеющие доступ к закрытым продажами, в ходе которых квадратные метры будущего жилого объекта реализуются по очень «вкусной» цене, часто оптом. Но ощутимо увеличить свои активы можно и посредством совместного участия в долевом строительстве на общих правах. Главное – грамотно и дальновидно подойти к вопросу выбора единомышленника, но об этом чуть позже.

Преимущества совместной покупки недвижимости

В первую очередь, такие сделки привлекательны финансово. Приобретение недвижимости на равных условиях в паре с кем-либо дает возможность избежать привлечения кредитных средств, оформления ипотеки. Имея два капитала, недостаточных для покупки двух отдельных квартир, можно купить одну общую квартиру в строящемся доме по стартовой цене, а по факту сдачи объекта продать ее на треть дороже. Вполне возможно, вырученная прибыль станет как раз той недостающей суммой для приобретения уже отдельного жилья в личное пользование. А если нет, то можно еще раз поучаствовать в покупке квартиры в складчину, с уже более солидной базой.

Опытные и предусмотрительные дольщики принимают участие одновременно в нескольких строительных проектах, распределяя капитал. Это позволяет им минимизировать риски (если вдруг с одним из объектов что-то пойдет не по плану, потери будут минимальны, «сработают» другие).

Долю в квартире можно подарить, обменять, продать, заложить, точно так же, как и «самостоятельный» объект. При желании или необходимости обратно конвертировать в живые деньги. С той лишь оговоркой, что на некоторые перечисленные действия придется получить согласие сособственника недвижимого имущества. А этот фактор уже из минусов совместной покупки недвижимости.

Недостатки совладения

Покупая квартиру в общее владение с родственником, другом, партнером, имейте в виду, что его мнение относительно «судьбы» помещения будет играть важную роль, если вы решите совершить операцию отчуждения своей доли имущества. Чем большее количество человек владеет одним объектом недвижимости, тем сложнее им управлять.

По закону, сособственники имеют преимущественное право покупки. Прежде чем продать свою часть в квартире , вы должны уведомить об этом совладельца, предоставив ему возможность выкупить вашу долю на ваших условиях.

Делается это отнюдь не на словах. За месяц до предполагаемой продажи недвижимости вы в письменной форме обязаны уведомить об этом сособственника квартиры. И получить от него либо согласие выкупить вашу часть, либо письменный отказ, на основании которого уже сможете продать долю третьему лицу.

Вообще, любые конфликты между участниками совместной покупки недвижимости идут не на пользу делу, особенно, если организовано оно с денежным интересом. Поэтому оговорите с партнером все нюансы распоряжения квартирой заранее, а лучше составьте письменное соглашение (которое, правда, не будет иметь особой силы, если дело дойдет до суда), и добросовестно следуйте договоренностям.

Само собой, что связывать себя обязательствами по совместной покупке квартиры допустимо только с теми людьми, в которых вы уверены.

Какую квартиру лучше купить в складчину?

Приняв решение купить квартиру в складчину , обращайте внимание, в первую очередь, на ликвидность объекта. Самое «быстропродаваемое» жилье – однушки удачной планировки в хороших районах.

Впрочем, на каждый товар есть свой покупатель, дело в цене. На ее формирование влияют различные факторы. Основные из них: удаленность объекта от станции метро, инфраструктура района, экологическая обстановка. Перед совершением сделки оцените перспективу удорожания готовой квартиры с учетом этих аспектов.

Как оформляется совместная покупка жилья?

Договор купли-продажи или участия в долевом строительстве при совместной покупке квартиры оформляется в том же порядке, установленном законодательством, как и в случае с единоличным переходом прав владения. С тем исключением, что в нем указывается не один собственник, а два (или более), а также объемы их долей

Совладельцы регистрируют отдельные свидетельства права собственности на свою долю недвижимости. Каждый из них имеет право на предоставление государством налогового вычета при покупке квартиры, соразмерно затраченным средствам. Однако перед тем как воспользоваться возможностью вернуть деньги, следует взвесить рациональность данного шага. Имущественный налоговый вычет оформляется лишь единожды, и совместная покупка жилья может оказаться вовсе не той сделкой, по которой есть смысл его получить.

Приобретение квартиры в совместную собственность, тем более в новостройке – серьезная сделка со своими особенностями, требующая ответственного, квалифицированного подхода. Агентство Городская Служба Недвижимости поможет вам провести ее комфортно и безопасно.